“Blockchain, tokenización de activos inmobiliarios y su protección registral”
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El pasado 20 de febrero, asistimos a una conferencia en el Consejo General Abogacía Española sobre “Blockchain”. Bajo el título de "Blockchain, tokenización de activos inmobiliarios y su protección registral" expertos de diferentes áreas trataron aspectos muy interesantes y poco conocidos por la mayoría, de manera clara y concisa que explican en el post. Estos ponentes fueron:
- Almudena de la Mata, presidenta de Blockchain Intelligence Law Institute.
- Jimena Campuzano Gómez-Acebo. Registradora de la Propiedad y Mercantil. Voz de Nuevas Tecnologías y Bases Gráficas de la Junta Autonómica del Decanato de Registradores de Madrid.
- Jesús Sieira Gil, Registrador de la Propiedad y Mercantil.
- Carmen Chicharro, directora de Innovación y Marketing de Metrovacesa.
¿Qué es el Blockchain, un token o un Smart Contrac?
La palabra "blokchain" (cadena de bloques) se está colando en nuestro lenguaje de forma cada vez más habitual. Y de una manera especial a los que nos dedicamos al mercado inmobiliario por una u otra razón.
Adecuadamente, hicimos una entrada en la que nos introducíamos en esta materia, poniéndola en relación con el Real Estate. En dicha entrada: ¿Qué es Blockchain y cómo beneficiar al Real Estate? describe el contenido, su situación en el mercado inmobiliario y la aplicación en el contexto de las evaluaciones.
Cada vez que encontramos con más frecuencia palabras como Token, Smart Contrac, Ether, Ethereum, Minero, Pool de minería, Scam, Oráculo, Nodo. No ingresaremos aquí en detalles de tal infinidad de términos y conceptos. Pero antes de entrar en la materia es necesaria, describa brevemente dos de ellos: el Token y el Smart Contract.
- Un Token es un activo digital alojado en una blockchain. Permite que su propietario se atribuya a un tercero a través de la cadena de bloques. Puede incluir uno o varios derechos.
- Los contratos inteligentes son contratos inteligentes, pueden convertirse en cumplir por sí mismos.
Una vez entendido el funcionamiento de la tecnología Blokchain aplicada al mercado inmobiliario, podemos asimilar que:
Un activo inmobiliario puede ser transformado en un activo digital (Token) con el que podremos realizar cualquier negocio jurídico con terceros mediante un contrato inteligente.
Por otra parte, la naturaleza de los tokens varia en función de los derechos reales que representan, dando lugar a distintos tipos de tokens.
¿Qué tipos de derechos reales pueden tokenizarse?
- Nos encontramos primero con el derecho de propiedad: Token propiedad. Bien de forma unitaria (el bien inmueble) o de forma fraccionada: cada token representa una cuota. En el caso de las últimas, significa que se crea una copropiedad. Una comunidad de bienes entre los titulares de los tokens. Por ello, en el momento de la formación de estos tokens debe establecerse un pacto de indivisión. Que los cotitulares de los tokens no pueden exigir la modificación de la comunidad de propietarios.
- Derechos de frutos: Token de frutos: derecho a obtener los rendimientos naturales y económicos derivados de este activo inmobiliario. Esto ocurre en rentas en caso de alquiler o plusvalías en caso de ventas. Podría hacerse de forma unitaria (cada token un derecho real de frutos) como de forma fraccionada (cada token una cuota indivisa). Una diferencia del derecho de propiedad, este no existe en nuestro reglamento. Sin embargo, se puede crear inspiradores de normas y estándares, como el usufructo, los arrendamientos de tierra, alquileres, o renta perpetua similar. En el momento de la configuración, el propietario que configura este derecho real de frutos, tiene que perfilar con exactitud su contenido y alcance. Debe establecer plazo, extensión, alcance de esta facultad de disfrute, la forma de distribuirse.
- Por último, el derecho de opción de compra: Token opción. Representación de la opción de compra del inmueble o una cuota indivisa del mismo. Podría hacerse en la fase previa a una compra, cuando un inversor está pensando adquirir un activo pero está indeciso. Y al igual que el token de frutos, ¿por qué no vincularlo a Smarts Contracts ?. Que se vaya comprobando el cumplimiento de lo que está previsto, hasta que se cumplan todos los eventos programados en el Smart Contract. De esta manera, culminaría el token opción de compra pasando a convertirse en token propiedad.
Hasta aquí todo perfecto. Nuestra operación quedará registrada de forma instantánea, descentralizada y sin intermediarios. Todo esto, en una red mundial donde millones de usuarios darán fe de la operación realizada. ¿Pero dónde está la seguridad jurídica de la operación ?. ¿Quién dará fe de que ese activo es realmente nuestro ?. ¿Cómo se puede comprobar que no se realizan negocios simultáneos con varios clientes?
Para responder a las preguntas anteriores debemos recurrir a nuestro ordenamiento jurídico.