“Blockchain, tokenización de activos inmobiliarios y su protección registral”
- Inicio
- Eventos
- “Blockchain, tokenización de activos inmobiliarios y su protección registral”
El pasado 20 de febrero, asistimos a una conferencia en el Consejo General Abogacía Española sobre “Blockchain”. Bajo el título de “Blockchain, tokenización de activos inmobiliarios y su protección registral” expertos de diferentes áreas trataron aspectos muy interesantes y poco conocidos por la mayoría, de manera clara y concisa que expondremos en el post. Estos ponentes fueron:
- Almudena de la Mata, la presidenta de Blockchain Intelligence Law Institute.
- Jimena Campuzano Gómez-Acebo. Registradora de la Propiedad y Mercantil. Y vocal de Nuevas Tecnologías y Bases Gráficas de la Junta autonómica del Decanato de Registradores de Madrid.
- Jesús Sieira Gil, Registrador de la Propiedad y Mercantil.
- Carmen Chicharro, directora de Innovación y Marketing de Metrovacesa.
¿Qué es el Blockchain, un Token o un Smart Contrac?
La palabra “blokchain” (cadena de bloques) se está colando en nuestro lenguaje de forma cada vez más habitual. Y de una manera especial a los que nos dedicamos al mercado inmobiliario por una u otra razón.
Recientemente, hicimos una entrada en la que nos introducíamos en esta materia, poniéndola en relación con el Real Estate. En dicha entrada: ¿Qué es Blockchain y cómo beneficia al Real Estate? describimos el contenido, su situación en el mercado inmobiliario y la aplicación en contexto de las valoraciones.
Cada vez encontramos con más frecuencia palabras como Token, Smart Contrac, Ether, Ethereum, Minero, Pool de minería, Scam, Oráculo, Nodo. No entraremos aquí en detalles de tal infinidad de términos y conceptos. Pero antes de entrar en materia es necesario describir brevemente dos de ellos: el Token y el Smart Contract.
- Un Token es un activo digital alojado en una blockchain. Permite a su propietario atribuírselo a un tercero a través de la cadena de bloques. Puede incluir uno o varios derechos.
- Los Smart Contracts son contratos inteligentes, capaces de ejecutarse y hacerse cumplir por sí mismos.
Una vez entendido el funcionamiento de la tecnología Blokchain aplicada al mercado inmobiliario, podemos asimilar que:
Un activo inmobiliario puede ser transformado en un activo digital (Token) con el que podremos realizar cualquier negocio jurídico con terceros mediante un Smart Contract.
Por otra parte, la naturaleza de los tokens varia en función de los derechos reales que representen, dando lugar a distintos tipos de tokens.
¿Qué tipos de derechos reales podrían tokenizarse?
- Nos encontramos primeramente con el derecho de propiedad: Token propiedad. Bien de forma unitaria (el bien inmueble) o de forma fraccionada: cada token representa una cuota. En el caso de las últimas, significa que se crea una copropiedad. Una comunidad de bienes entre los titulares de los tokens. Por ello, en el momento de formación de estos tokens debe establecerse un pacto de indivisión. Que los cotitulares de los tokens no puedan exigir la disolución de la comunidad de propietarios.
- Derechos de frutos: Token de frutos: derecho a obtener los rendimientos naturales y económicos derivados de este activo inmobiliario. Esto ocurre en rentas en caso de alquiler o plusvalías en caso de ventas. Podría hacerse de forma unitaria (cada token un derecho real de frutos) como de forma fraccionada (cada token una cuota indivisa). A diferencia del derecho de propiedad, este no existe en nuestro reglamento. Sin embargo, se puede crear inspirándonos en normas ya existentes, como el usufructo, los arrendamientos de tierra, alquileres, o renta perpetua similar. En el momento de la configuración, el propietario que configure este derecho real de frutos, tiene que perfilar con exactitud su contenido y alcance. Debe establecer plazo, extensión, alcance de esta facultad de disfrute, la forma de distribuirse. Este tipo de token podría vincularse a Smarts Contracts.
- Por último, el derecho de opción de compra: Token opción. Representaría la opción de compra del inmueble o una cuota indivisa del mismo. Podría hacerse en la fase previa a una compra, cuando un inversor está pensando adquirir un activo pero está indeciso. Y al igual que el token de frutos, ¿por qué no vincularlo a Smarts Contracts?. Que se vaya comprobando el cumplimento de lo que se hay previsto, hasta que se cumplan todos los eventos programados en el Smart Contract. De esta manera, culminaría el token opción de compra pasando a convertirse en token propiedad.
Hasta aquí todo perfecto. Nuestra operación quedará registrada de forma instantánea, descentralizada y sin intermediarios. Todo esto, en una red mundial donde millones de usuarios darán fe de la operación realizada. Pero ¿dónde está la seguridad jurídica de la operación?. ¿Quién dará fe de que ese activo es realmente nuestro?. ¿Cómo se comprobará que no se realizan negocios simultáneos con varios clientes?
Para responder a las preguntas anteriores debemos recurrir a nuestro ordenamiento jurídico.